[위클리오늘신문사] “집주인이 ‘임차권등기명령 말소를 먼저 해주면 전세보증금을 주겠다.’고 하네요. 먼저 해주어도 되나요?”

전세금 반환소송을 진행하다보면 의뢰인으로부터 이런 질문을 받는 경우가 많다. 전세금 돌려받기가 목적인 의뢰인은 집주인이 ‘전세금을 주겠다.’는 제안을 해오면 조건이 무엇이든 일단 ‘솔깃’ 해진다. 그러나 솔깃한 제안에 속아 낭패를 보는 경우도 많음을 잊지 말아야 한다. 임차권등기명령 말소를 먼저 해 주어도 되냐는 질문에 필자는 단호한 어조로 대답한다.

“아니요. 전세보증금을 받기 전에 먼저 해주지 마세요”

월세든 전세든 임대차계약 기간이 지났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 비용이 들더라도 일단 임차권등기명령신청을 하는 경우가 많다. 부득이하게 이사를 한 경우에도 법적 제도를 이용하여 임차인의 지위를 유지시키는 방법으로 쓰이고 있는 것이다.

또한 실무적으로 주택임차권등기는 집주인에게 심리적 압박을 가하는 수단으로 쓰이기도 한다. 임차권등기명령신청서를 제출하여 완료되면 등기부등본에 등기되기 때문에 집주인 입장에서 임차권설정은 부담스럽다. 부동산을 담보로 대출을 받기가 어려워지고 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 때문에 심리적 부담이 클 수밖에 없다.

이런 불리한 상황을 벗어나고자 집주인은 전세금반환을 조건으로 임차권등기명령 말소를 요구한다. 소송 중에도 요구하는 경우가 많다. 한번은 전세금 반환소송 중에 집주인이 “꼭 전세금을 주겠으니 임차권등기를 먼저 말소시켜 주세요.”라고 말하며 세입자를 설득했다. 세입자는 임대인의 말만 믿고 말소해 주었다. 하지만 막상 임차권등기가 말소되자 집주인은 추가로 근저당권을 설정하고 은행대출을 받은 뒤에 자신의 사업자금으로 써버렸다. 그리고 연락마저 두절되어 버렸다. 이 후 세입자는 전세보증금 반환소송 승소 판결문을 받았지만 할 수 있는 것을 별로 없었다. 강제집행 할 만한 재산이 거의 남아있지 않았기 때문이었다.

현실에서 보증금을 돌려주지 않는 집주인이 임차권등기명령을 말소시켜 달라고 말할 때는 마치 권리처럼 이야기 하는 경우도 있다. 집주인의 전세보증금반환 의무와 세입자의 임차권등기명령 말소는 법적으로 ‘동시이행’ 관계라고 주장하기도 한다. 이럴 때는 단호하게 이 둘의 관계는 ‘동시이행 관계가 아님’을 설명해야 한다.

2005다4529 대법원 판례는 집주인의 전세금반환 의무와 세입자의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않음을 명확하게 설명하고 있다. ‘임차권등기는 세입자의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주 목적으로 한다.’ 라고 판시하며 ‘임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.’ 라고 결론지었다.

법을 잘 알지 못하는 세입자는 집주인이 ‘동시이행 관계’를 거론 하며 권리처럼 주장하면 어리둥절 해진다. 또한 ‘새로운 세입자를 구해야 전세금을 돌려줄 수 있는데 임차권등기명령 때문에 세입자가 구해지지 않는다.’ 라고 말하며 임차권등기 말소를 요청하면 설득당하기 일쑤다.

하지만 크게 보면 원칙을 지키는게 유리하다. 세입자의 임차권등기 말소의무 보다 집주인의 임대차보증금 반환의무가 먼저라는 것이 원칙이다. 오랜기간 법도 전세금반환소송센터를 운영해 오며 숱한 전세금 반환소송 경험을 해 온 필자는 이런 상황에 처한 세입자에게 단호하게 조언한다.

“돈 먼저 받고 말소하세요”