[위클리오늘신문사] “저는 왜 상가임대차보호법 개정 내용인 10년 적용을 못 받나요?”

질문의 반은 따지듯이 다그치는 어느 상가 세입자의 안타까운 사연에 말문이 막혔다. 10년 적용 못 받는다고 있는 대로 답하면 큰 실망을 안겨 줄 것이기 때문이었다.

2018.10.16. 상가건물임대차보호법은 세입자의 ‘계약갱신 요구권’을 10년으로 연장한다는 내용을 골자로 개정됐다.

하지만 어떤 세입자는 이 법을 적용받고, 어떤 세입자는 적용받지 못하는 형평성의 불균형을 낳았다. 개정된 지 4개월이 되어가는 지금 해당 문제는 현실로 나타나고 있다.

계약갱신요구권이란 상가 세입자의 권리로서 임대차계약이 만료돼도 계약을 갱신해 줄 것을 요구할 수 있는 권리를 말한다.

법 개정 전에는 5년 동안 계약갱신을 요구할 수 있었는데 4개월 전에 법이 개정되면서 그 기간이 10년으로 연장됐다.

하지만 법을 개정하며 기간연장에만 치중한 나머지 형평성까지 고려하지 못했다.

어떤 경우는 개정법 적용을 못 받게 됐는데, 이유는 상가건물임대차보호법 부칙 2조 때문이다.

부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조의 2항(“5”년을 “10”년으로 한 부분)의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

개정법 시행시점인 2018.10.16. 이후 ‘최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’라고 규정했기 때문에 사례자의 경우는 개정법을 적용받지 못하는 경우였다.

사례자는 2016년 11월에 임대차계약서를 체결했다. 당시 계약갱신요구권은 5년이었는데, 이 기간에 맞추어 5년을 계약했다. 즉, 2016년 11월부터 2021년 11월 까지로 하는 임대차계약서를 체결한 것이다.

2018년 10월에 법이 개정되면서 계약갱신요구권은 10년으로 연장됐다.

하지만 개정법은 ‘갱신되는 임대차부터 적용’ 한다고 규정했기 때문에 사례자는 갱신된 경우가 아니므로 10년 적용을 받지 못하게 돼 억울함을 호소한 것이다.

사례자의 계약만료일은 2021년 11월이므로 그때가 돼야 계약을 갱신할 수 있다.

하지만 건물주는 자신이 직접 건물을 사용할 계획을 가지고 있었기 때문에 갱신계약을 해줄리 없는 상황이었다. 개정법의 10년 적용을 받지 못하고 5년으로 끝나버리게 된 것이다.

만약 2016년 11월 당시에 5년 계약을 하지 않고 2년 단위 계약을 했다면 개정법의 10년 적용을 받을 수 있었다.

첫 번째 만료일인 2018년 11월에는 법 개정 전 계약갱신요구권으로도 건물주에게 당당히 계약갱신을 요구할 수 있었기 때문이다.

개정법은 갱신되는 계약부터 법이 적용되도록 하고 있어 충분히 10년 적용 대상이 된다.

입법부가 개정 시에 이런 경우를 좀 더 세밀히 검토하고 고민했더라면 좀 더 나은 대안이 나올 수 있었을 텐데 그러지 못했다는 목소리가 나오는 이유다.

물론 소급효는 금지되므로, 과거의 계약체결내용까지 모두 소급해 적용시킬 수는 없다.

만약 소급하면 입법부에 의해 기존의 거래 안정이 완전히 무시되고 무질서한 상황이 벌어지기 때문이다.

하지만 적어도 개정시점을 기준으로 형평성을 유지시킬 수 있는 방법은 있었다. 5년이 되는 임대차의 경우에도 이법을 적용받는다는 취지의 문구 한 줄만 추가하면 되는 일이다.

상가 세입자들은 자신의 인생을 걸고 장사하는 우리의 이웃이다.

이들을 위해 상가건물임대차보호법의 입법적 고민은 신중에 신중을 더해야 했다. 아쉬움이 남지 않는 다음 개정을 기대해 본다.