국토부 “상한제 지정요건…적용시점 합리적 개정 예정”
전문가 “가격 상승은 매물 부족 때문”…상한제에 부정적
[위클리오늘=손익준 기자] 국토교통부(장관 김현미)가 민간 택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 올 10월까지 주택법 시행령을 개정한다.
국토부는 적정 수준의 분양가격 유지를 통해 내집 마련 부담 완화와 주택시장 안정을 도모하기 위해 분양가 상한제를 추진한다고 12일 밝혔다.
□ 도입 배경…집값 안정과 투기 방지
이번 조치의 가장 큰 배경은 집값 안정이다. 국토부에 따르면 서울의 아파트 가격은 작년 11월2주부터 32주간 하락세였으나 6월4주 보합 후 7월1주부터는 34주 만에 상승세로 전환됐다.
이 같은 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났다. 최근엔 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요 단지도 상승세로 전환되고 있다는 설명이다.
국토부는 “서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 약 3.7배 높았다”며 “이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격상승을 유발해 집값 상승을 촉발한다”고 분석했다.
이어 “민간택지 분양가상한제 지정요건이 다른 지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성 확보가 어럽다”며 “상한제 지정요건‧적용시점을 합리적으로 개정하기로 했다”고 밝혔다.
또한 투기 방지도 배경 가운데 하나다. 분양을 받은 후 단기간 내 전매로 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 방지하기 위해 전매제한기간을 확대한다는 국토부 방침이다.
□ 적용기준 개선…대상지역과 시행시기 지정
국토부는 올해 10월까지 주택법 시행령을 개정할 방침이다. 이를 통해 상한제 적용지역‧시점과 수도권 주택 전매제한기간을 명확히 한다는 계획이다.
주택법 시행령 개정안에 따르면 상한제 적용 대상 지역은 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.
이에 따라 서울시도 상한제를 적용받는다. 분양실적이 없는 경우 주택공급에 관한 규칙 상 청약 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시)의 분양 가격상승률을 활용한다는 설명이다.
또 상한제 적용 시점도 일원화로 개선될 예정이다. 현재 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하고 있다.
반면 재건축·재개발사업은 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’부터 적용하고 있어 입주자모집승인 신청 전에 상한제를 적용해도 이미 관리처분을 신청한 단지는 상한제 적용이 불가하다.
이에 따라 효과적 고분양가 관리를 위해 상한제 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 일원화한다는 계획이다.
주택 전매제한기간도 개선된다. 현재 수도권 투기과열지구 내 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 3~4년으로 단기 시세차익을 노리는 투기수요를 막기엔 역부족이다.
이에 수도권 투기과열지구 내 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.
□ 시장 영향은?…전문가 “부작용 우려”
반면 국토부의 이같은 조치에 대해 부작용을 우려하는 목소리도 들리고 있다.
부동산 컨설팅 전문가 양지영 R&C 연구소장은 “강남권 재건축 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것”이라며 “단기적으론 사업 수익성 저하로 가격 하락이 불가피하다”고 내다봤다.
이어 “하지만 장기적으론 재건축 중단 등으로 공급이 감소해 새 아파트 희소성이 커져 새아파트 가격이 상승할 것”이라고 설명했다.
또 “서울의 공급은 재개발과 재건축이 유일한데 잇따른 규제가 사실상 공급을 차단한 것”이라며 “자사고 지정 취소 등으로 서울 수요가 다시 높아진 상황에서 수급불균형이 반복돼 서울 집값 상승이 반복될 것”이라고 우려했다.
그러면서 “상한제가 내 집 마련 부담 완화가 목적이지만 결국 현금 부자들에게 혜택이 돌아갈 것”이라며 “서울은 6억 원은 있어야 하는데 서민은 청약 자체가 어려워 결국 미분양으로 이어지고 현금 부자들의 잔치가 될 것”이라고 내다봤다.
그는 또 “가격 상승은 매물 부족 때문”이라며 “보유세와 다주택자 양도세 중과 등으로 매물이 부족한 만큼 시장에 매물이 나올 수 있도록 규제 완화가 필요하다”고 덧붙였다.