[위클리오늘=김도훈 기자] 지난 상반기 서울아파트 전세거래 중 4억 원 이하 중저가 전세거래 비중이 지난 2011년에 비해 2/3 수준으로 감소하면서 중저가 전세거래 감소세가 뚜렷한 것으로 나타났다.

이에 지난 2011년에 비해 같은 가격대에도 면적이나 준공연한 등 전세거래로 인한 주거환경이 악화되고 있는데 이번 수도권 주택 공급 확대방안이 해결사 역할을 할 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

10일 직방이 서울 아파트 전세거래를 가격과 면적, 준공연한 측면에서 분석한 결과 지난 상반기 4억 원 이하 전세 거래비중이 52.7%로 나타났다.

구간별로 살펴보면로 올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 ▲2억 원 이하 13.7% ▲2억 원 초과~4억 원 이하 39.0% ▲4억 원 초과~6억 원 이하 29.1% ▲6억 원 초과~9억 원 이하 13.2% ▲9억 원 초과 5.1%로 나타났다.

문제는 중저가 전세 거래가 빠르게 감소하고 있다는 점이다. 상반기 기준 4억 원 이하 전세거래는 지난 2011년(89.7%) 대비 37%포인트나 감소했다.

특히 2억 원 이하 저가 전세거래 감소가 두드러지는데 지난 2011년 43.3%에서 올해 13.7%로 1/3 이하로 떨어졌다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적 역시 꾸준히 감소하고 있다.

과거 2011년 당시 전세보증금 2억 원 이하로도 평균 전용면적 62.7㎡에서 거주가 가능했다.

반면 올해 상반기 같은 가격대에 거래되는 평균 전용면적은 43.5㎡로 2/3수준으로 급감했다.

2억 원 이상~4억 원 초과 가격대에서도 같은 기간 평균 전용면적 86㎡에서 65.9㎡로 급감했으며, 9억 원 초과의 초고가 전세거래에서도 168.4㎡에서 118.7㎡로 축소되는 등 감소세가 전 구간에 걸쳐 두드러진 것으로 나타났다.

여기에 전세 거래되는 서울 아파트의 전 가격대에서 준공연한 노후화가 심화되고 있다.

모든 구간에서 최소 5.4년 이상 증가했으며, 특히 9억 원 초과 초고가 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년이었지만 올해 상반기 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘어났다.

한편 4억 원 이하의 서울 아파트 중저가 전세거래를 권역별로 분석한 결과 높은 부동산 가격을 형성한 속칭 ‘강남3구(강남·서초·송파)’의 거래는 급감했다.

반면 상대적으로 전세가가 저렴한 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 지역과 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 지역의 전세거래 비중은 오히려 증가한 것으로 나타났다.

특히 지난 상반기 4억 원 이하 전세 아파트 거래비중이 전체 아파트 전세거래에서 차지하는 비중은 노도강 88%, 금관구 76%로 대다수를 차지하고 있었다.

또한 4억 원 이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 지난 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강이 59.8㎡로 그 뒤를 이었다.

문제는 서울 아파트 전세 거래가 최근 9년 반 동안 가격이 상승한데 반해 거주 여건이 더욱 열악해지고 있다는 점이다.

이는 지난 2011년부터 2016년까지 4억 원 이하 중저가 전세아파트 거래 및 전용면적이 가파르게 축소된 것에서 나타난다.

다만 2017년부터 전세아파트 질적 저하가 완만해졌는데, 이는 2017~2019년 당시 청약 수요자들이 전세시장에서 이탈하고 연 평균 3만2000호가 입주하면서 나타난 결과다.

이에 지난 4일 정부가 발표한 수도권 주택 공급 확대방안이 이러한 전세대란의 해결책으로 작용할 수 있을지 여부에 대해 부동산 업권의 관심이 집중되고 있다.

직방 관계자는“정부가 발표한 수도권 주택공급 확대방안의 핵심은 유후부지 개발과 공공이 참여하는 재정비 사업으로 26만 호를 공급하는 것”이라며 “해당 방안과 임대차 2법이 시행되면 임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치가 충족되는 셈”이라고 분석했다.

이어 “다만 임차인들이 실제로 거주할수 있게 임대물량 유통이 원활히 이뤄져야 하며, 절대적 물량 공급과 함께 가구구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거의 질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 고민할 필요가 있다”고 덧붙였다.