[위클리오늘=김도훈 기자] 서울주택도시공사(SH)가 공공주택 자산을 저평가하는 방식으로 막대한 부당이득을 챙겼다는 주장이 제기됐다.

특히 서울주택도시공사는 공공주택 사업이 적자라고 꾸준히 강조했지만, 조사 결과 SH의 공공주택 토지시세가 취득가액의 10배로 상승했다는 점이 밝혀져 해당 주장에 힘을 싣고 있다.

13일 경제정의실천시민연합(경실련)이 서울주택도시공사가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH공사의 공공주택(아파트)의 토지시세가 총 68조2000억 원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다.

앞선 지난 3월 경실련은 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5조5000억 원, 아파트 분양으로 3조1000억 원의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표한 바 있다.

이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3500억 원 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있다며 이를 반박했다.

이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다.

SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13만1000호다. 또한 취득가액은 22조1000억 원(호당 1억7000억 원)이다.

이 중 경실련은 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9000세대)를 대상으로 취득가액과 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.

SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만9484세대이며, 취득가액은 15조9628억 원(호당 1억6000만 원), 장부가액은 12조7752억 원(호당 1억3000만 원)이다.

역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3만2000호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1269만호로 가장 적었다.

취득가액은 1991~1994년까지 호당 6000만 원이었지만, 박원순 시장때는 2억4000만 원으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.

연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만 원이었지만, 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1100만 원으로 1000만 원 가량 상승했다.

특히 마곡지구는 980만 원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다.

문제는 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다는 점이다.

이에 대해 경실련 관계자는 “강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다”고 설명했다.

◆법정건축비의 2.5배가 된 건물취득원가

건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만 원이었지만 2020년 고덕 11단지는 850만 원으로 10배 상승한 것이다.

건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.

2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다.

하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다.

이에 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며, 2020년 고덕 11단지는 표준건축비의 2.5배나 된다.

게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하는 바람에, 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.

◆취득가액의 10배가 된 토지시세, “최고 109배 상승해”

경실련은 공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.

그 결과 단지별 시세는 평당 1800만 원에서 9100만원까지 형성됐으며, 9만9000세대 전체로는 74조1000억 원(호당 7억4000만 원)으로 추정된다. 이는 취득가액의 5배에 달하는 58조2000억 원이 상승한 상태다.

단지별로는 수서1이 2조7000억 원(호당 12억3000만 원)으로 가장 높았고, ▲위례10(2조 원) ▲대치1(1조5000억 원) ▲신정양천(1조4000억 원) ▲세곡2(1조3000억 원) 순으로 시세가 높았다.

다만 상위 5위의 시세는 호당 평균 9억3000만 원이었지만 장부가액은 1/7도 안되는 1억3000만 원에 불과했다.

토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 더욱 심해져 10배까지 상승한 것으로 나타났다.

가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억 원(호당 870만 원)이었지만 현재 시세는 1조5000억 원(호당 9억5000만 원)으로 취득가액의 109배가 됐다.

이외 ▲신트리2(96배) ▲수서6(91배) 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승한 것으로 나타났다.

문제는 이렇듯 땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다는 점이다.

또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다.

이에 경실련 관계자는 “SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다”고 주장했다.

또한 “이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해, 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다”며 “특히 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다”고 강조했다